Documentos para usucapião extrajudicial em Santa Catarina

A usucapião extrajudicial é pedida direto no registro de imóveis da cidade onde fica o imóvel, sem processo na Justiça. Quem conduz é um advogado, e o pedido só anda se chegar com os documentos completos. Esta é a lista, com o que costuma travar em cada item. O texto trata de imóvel urbano; imóvel rural tem exigências próprias, que aparecem no fim.

A lista, em resumo

1. Requerimento assinado pelo advogado, com a justificativa de por que o imóvel não foi registrado do jeito normal
2. Ata notarial da posse, feita no tabelionato de notas da cidade do imóvel
3. Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado, com ART
4. Certidões negativas dos distribuidores da Justiça
5. Justo título, se houver, e as provas de posse
6. Matrícula ou transcrição do imóvel, quando existir

A base é o art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), o Provimento 149/2023 do CNJ e, em Santa Catarina, o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça. O cartório da sua cidade pode pedir algo a mais: confirme a lista com ele antes de protocolar.

1. Requerimento e justificativa

O pedido é feito pelo advogado, com procuração que dê poderes para pedir a usucapião no cartório. Ele descreve o imóvel, o tempo de posse, a modalidade de usucapião e o valor atribuído ao imóvel. Em SC, o Código de Normas (art. 1.133) exige também a justificativa de por que o imóvel não pôde ser registrado pelo caminho comum: vendedor que sumiu, loteamento irregular, contrato que nunca virou escritura. O oficial avisa o requerente e as testemunhas de que declaração falsa é crime.

2. Ata notarial

É feita pelo tabelião de notas do município onde fica o imóvel (ou a maior parte dele), como manda o Provimento 149/2023 do CNJ (art. 402). Ela registra o tempo e a forma da posse: desde quando você ocupa o imóvel, se a posse é mansa e pacífica, e a posse de quem veio antes, quando ela entra na conta. O tabelião pode ir ao imóvel, ouvir testemunhas e anexar documentos. Leve para ele tudo o que está no item 5.

3. Planta e memorial descritivo

É a parte técnica, e a que mais volta com exigência. A lei pede planta e memorial assinados por profissional habilitado, com ART (ou RRT), e assinados também pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e nas matrículas dos vizinhos.

Vizinho que não assina não impede o pedido: o registro de imóveis notifica quem faltou, e o silêncio depois da notificação vale como concordância (Lei 6.015/73, art. 216-A, § 2º). Mas cada assinatura colhida antes é uma notificação a menos, e o processo anda mais rápido. Se um vizinho ou outro interessado discordar de forma fundamentada, o cartório encaminha o pedido para a Justiça (art. 216-A, § 10); por isso vale conversar com os vizinhos antes. Se um vizinho já morreu, o Código de Normas de SC (art. 1.136) diz quem pode assinar por ele: vale ver isso antes de sair para colher as assinaturas.

O que a planta precisa mostrar em SC

A lei não manda seguir o Manual de Levantamento Cadastral do Estado (IN SEA 09/2021) para pedir usucapião: o que ela exige é planta e memorial assinados por profissional habilitado, com ART. Mesmo assim, o manual é um bom padrão técnico para o conteúdo dessas peças. Pela lista dele, a planta e o memorial trazem:

• os vértices do terreno numerados (V01, V02…) e a tabela de coordenadas em SIRGAS 2000;
• a distância entre os vértices, a área e o perímetro;
• o que marca cada limite: muro, cerca, parede da casa;
• cada vizinho identificado pela matrícula ou, sem ela, pelo nome completo;
• o selo com o responsável técnico, o número do registro no conselho e o número da ART.

O manual pede também que os vértices sejam materializados sempre que possível: um pino ou plaqueta no pé do muro, um marco de concreto no chão. É a prova física de onde fica o limite, e evita discussão com vizinho depois.

Se a área medida for diferente da que está na matrícula, o pedido precisa explicar a diferença (Código de Normas de SC, art. 1.141). Por isso convém medir antes de fechar o texto do requerimento.

4. Certidões negativas

Certidões dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal, da comarca onde fica o imóvel e da comarca onde mora o requerente. Elas mostram se há ação discutindo a posse do imóvel. Saem em nome do requerente e do proprietário que consta na matrícula; quando a posse soma a de antecessores, em nome deles também. O cartório pode pedir também em nome do cônjuge, e as certidões têm validade curta: peça perto da data do protocolo.

Se a matrícula não traz CPF, RG ou filiação do proprietário e não há como identificá-lo, o Código de Normas de SC (art. 1.131, parágrafo único) dispensa as certidões em nome dele.

5. Justo título e provas de posse

Tudo o que mostre há quanto tempo e de que forma você ocupa o imóvel:

• contrato de compra e venda, cessão de direitos, recibos de pagamento;
• carnês de IPTU, contas de luz e água em seu nome, com as datas mais antigas que você tiver;
• alvará de construção, habite-se, notas de material da obra;
• fotos antigas do imóvel e o contato de vizinhos que possam servir de testemunha.

6. Matrícula ou transcrição

A certidão atualizada da matrícula do imóvel, se existir, e das matrículas dos vizinhos, porque é nelas que se descobre quem precisa assinar a planta. Quando o imóvel nunca teve matrícula, o registro de imóveis emite uma certidão dizendo isso.

Depois do protocolo: os prazos

Pelo Código de Normas de SC:

• União, Estado e Município são avisados e têm 15 dias úteis para se manifestar; o silêncio vale como concordância (art. 1.134).
• Sai um edital, publicado uma vez, e qualquer interessado tem 15 dias úteis para se opor (art. 1.137).
• Se o oficial fizer exigência, há 20 dias úteis para cumprir. Passou o prazo, o protocolo é cancelado e é preciso começar de novo, pagando outra vez (art. 1.139).

O prazo de 20 dias úteis é o motivo para ter o profissional da planta à disposição até o fim: a exigência técnica mais comum é um ajuste na planta ou no memorial.

Situações para conferir antes de começar

• Terreno de marinha ou outra área pública. Bem público não pode ser adquirido por usucapião. Perto do mar, de baías e de rios com influência da maré, vale checar se o lote está em área da União antes de gastar com o resto.
• Imóvel em loteamento irregular. Às vezes o caminho mais adequado é a regularização do loteamento (Reurb), e não a usucapião de cada lote. O advogado define.
• Área muito diferente da matrícula. Se você é o dono registrado, o caminho pode ser a retificação de área. Se não é, ou se ocupa mais do que a matrícula descreve, pode ser caso de usucapião, inclusive da parte que sobra. O advogado define; medir primeiro mostra o tamanho da diferença.
• Imóvel rural. A planta e o memorial precisam seguir o georreferenciamento do INCRA, com certificação no SIGEF, feito por profissional credenciado. Isso muda o levantamento e o prazo.

Onde a Geocota entra

Fazemos o item 3: levantamento, planta, memorial descritivo, materialização dos vértices e ART, com as cartas de anuência dos vizinhos prontas para colher assinatura. Se o cartório fizer exigência sobre a parte técnica que entregamos (planta, memorial e ART), ajustamos os documentos dentro do prazo da exigência. O que depende do advogado, dos vizinhos ou do cartório fica fora, e o resultado do pedido é decisão do registrador. Veja o serviço de topografia para usucapião e retificação ou, se você é advogado, como trabalhamos com escritórios.

Fontes

• Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A
• Provimento CNJ 149/2023 (Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial), arts. 399 a 422
• Código de Normas da CGJ-SC, usucapião extrajudicial (arts. 1.131 a 1.142)
• Manual de Levantamento Cadastral de SC (IN SEA 09/2021)

Este texto é informação técnica, atualizada em 10/10/2026 com base nas normas vigentes nessa data. Não substitui a orientação do advogado nem a conferência com o registro de imóveis, que pode pedir documentos além desta lista. Normas e prazos mudam: confirme antes de protocolar.